Lyhytvuokraus nyt tapetilla – uudet lakimuutokset ja miten Airbnb-majoittajan kannattaa varautua

Lyhytvuokraus saa uudet pelisäännöt!

Airbnb-laki tuo muutoksia, joihin majoittajan on hyvä varautua. Lue, miten sääntely vaikuttaa ja mitä voit tehdä nyt.

Lyhytvuokraus on noussut puheenaiheeksi niin mediassa kuin lainsäätäjien keskuudessa. Airbnb ja muut alustat ovat tehneet lyhytvuokrauksesta helpommin saavutettavaa kuin koskaan– matkailijat nauttivat kodinomaisesta majoituksesta ja asunnonomistajat lisätuloista. Nyt kuitenkin hallitus on antanut esityksen rakentamislain muuttamiseksi, jolla pyritään huomioimaan tämä ilmiö laissa entistä selkeämmin.

Mistä tässä esityksessä on kyse, ja miksi Airbnb-majoittajan kannattaa olla asiasta perillä? Tässä blogiartikkelissa pureudumme lyhytvuokrauksen käsitteeseen, hallituksen uusimpaan lakimuutosesitykseen sekä siihen, miten muutokset voivat vaikuttaa sinun arkeesi majoittajana. Lisäksi esittelemme, miten Supermajoittaja-akatemia voi auttaa sinua pysymään ajan tasalla ja menestymään jatkuvasti muuttuvassa sääntely-ympäristössä.

Mitä lyhytvuokraus tarkoittaa?

Lyhytvuokraus tarkoittaa asunnon, huoneiston tai vaikkapa yhden huoneen vuokraamista lyhyeksi ajaksi, tyypillisesti muutamaksi yöksi tai viikoksi kerrallaan. Usein lyhytvuokraus toteutetaan kalustettuna ja “avaimet käteen” -periaatteella: vuokralainen (majoittuja) saa käyttöönsä valmiin asunnon liinavaatteineen, keittiövälineineen ja nettiyhteyksineen.

Lyhytvuokraus eroaa perinteisestä pitkäaikaisesta vuokrauksesta siinä, että vuokra-aika on lyhyt ja vuokralainen ei asu kohteessa jatkuvasti. Esimerkiksi normaali vuokrasuhde kestää yleensä vähintään useita kuukausia tai vuosia, kun taas lyhytvuokrauksessa samassa asunnossa saattaa vuoden mittaan majoittua kymmeniä eri asiakkaita muutaman päivän pätkissä.

Arkikielessä lyhytvuokrauksesta käytetään myös termejä Airbnb-majoitus, loma-asuntojen vuokraus tai lyhytaikainen vuokraus. Yhteistä on se, että kyseessä on usein joustava majoitusmuoto, joka kilpailee hotellien ja hostellien kanssa tarjoten paikallisen ja kodinomaisen majoituskokemuksen.

Lyhytvuokraus on yleistynyt nopeasti – erityisesti kaupungeissa ja matkailukohteissa monista asunnoista on tullut matkailijoiden tilapäisiä koteja. Tämä suosion kasvu on tuonut mukanaan myös tarvetta selkeyttää, mitä sääntöjä lyhytvuokraukseen sovelletaan.

Onko kyse asumisesta vai majoitustoiminnasta? Miten verotus, taloyhtiön säännöt tai viranomaisten lupa-asiat menevät? Nämä kysymykset ovat olleet pinnalla, ja nyt lainsäätäjä haluaa tarkentaa pelisääntöjä.

Hallituksen esitys ja sen keskeiset muutokset

Hallitus haluaa selkeyttää lyhytvuokrauksen sääntöjä rakentamislakiin esittämillään muutoksilla. 

Tavoitteena on varmistaa, että lyhytaikainen vuokraustoiminta on jatkossakin mahdollista, mutta samalla puuttua nykyistä paremmin lyhytvuokrauksesta havaittuihin ongelmiin (kuten häiriöihin taloyhtiöissä). Käytännössä esitys tarkentaa, milloin asunnon lyhytvuokraus on sallittua ilman erillisiä lupia ja milloin se katsotaan rakennuksen käyttötarkoituksen vastaiseksi. Tässä keskeiset muutokset, jotka ovat olennaisia majoittajien kannalta:

Lyhytvuokrauksen määritelmä:

Laissa lyhytvuokraus määriteltäisiin vuokraukseksi, joka kestää alle neljä viikkoa kerrallaan​. Toisin sanoen noin kuukauden tai sitä lyhyemmät vuokraukset lasketaan lyhytaikaisiksi. Tämä tarkentaa aiempaa tilannetta, jossa “lyhyt” ei ollut määritelty täsmällisesti. Nyt alle 4 viikon jaksot kuuluisivat lyhytvuokrauksen piiriin, erotuksena pitkäaikaisesta vuokrauksesta.

Oman asunnon vapaa lyhytvuokraus:

Jos vuokraat omaasi vakituista asuntoa lyhytaikaisesti esimerkiksi lomamatkasi ajaksi, se olisi jatkossakin sallittua rajoituksetta​. Tämä tarkoittaa, että jos kotisi on virallinen osoitteesi, voit jatkaa Airbnb-vuokrausta ilman huolta lupakäytännöistä. Hallituksen esityksen mukaan sellaisen asunnon lyhytvuokraus, jossa omistaja itse on kirjoilla (eli asunto on sinun virallinen kotiosoitteesi), ei olisi asunnon käyttötarkoituksen vastaista. Voit siis huoletta jatkaa oman kodin Airbnb-vuokrausta silloin kun et itse ole paikalla – tämä nähdään lain silmissä edelleen asumiskäyttönä, ei luvanvaraisena majoitustoimintana. Esimerkkinä: voit laittaa kotisi Airbnb:hen vuokralle kuukaudeksi, kun itse kierrät maailmaa, ilman että rikot rakennuslainsäädäntöä.

Sijoitusasuntojen vuokraus rajataan 90 päivään vuodessa:

Suurin muutos koskee sijoitusasuntoja ja kakkosasuntoja, joita käytetään yksinomaan lyhytvuokraukseen. Ehdotuksen mukaan tällaisten asuntojen lyhytvuokraus olisi sallittua vain 90 päivän ajan kalenterivuodessa (noin kolme kuukautta)​. Yli 90 päivän mittainen lyhytvuokraustoiminta yhdessä ja samassa asunnossa katsottaisiin ylittävän jatkuvan asumisen rajan ja näin olevan rakennuksen käyttötarkoituksen vastaista ilman erillistä lupaa. ämä on iso muutos niille, jotka ovat pyörittäneet Airbnb-toimintaa sijoitusasunnoissa ympäri vuoden. On kuitenkin hyvä huomata, että kunnat voisivat halutessaan paikallisessa rakennusjärjestyksessä sallia pidemmänkin lyhytvuokrausajan – enintään 180 päivää vuodessa​. Tämä jousto antaisi tietyillä alueilla (esim. matkailukeskuksissa) mahdollisuuden puolivuotiseen Airbnb-toimintaan. Ehdotettuihin päivämääriin on haettu mallia muista Pohjoismaista, joten Suomi seuraa tässä naapurimaiden esimerkkiä.

Kirjanpitovelvollisuus ja valvonta:

Uuden säännöksen mukaan lyhytaikaista vuokrausta harjoittavan majoittajan olisi pidettävä kirjaa vuokrauspäivistä​. Tämä tarkoittaa, että Airbnb-majoittajan tulee seurata, kuinka monena päivänä vuodessa asunto on ollut lyhytvuokrattuna. Kirjanpito (esimerkiksi kalenteri tai taulukko) on pyydettäessä esitettävä rakennusvalvontaviranomaiselle todisteeksi siitä, että 90 päivän (tai paikallisen 180 päivän) raja ei ylity. Yksinkertainen Google Sheets -taulukko tai Airbnb:n varauskalenterin säännöllinen tarkistaminen voi helpottaa tätä. Rakennusvalvontaviranomainen saisi myös tehokkaammat keinot puuttua sääntöjen rikkomiseen: jos asuntoa käytetään vastoin lakia (esimerkiksi vuokrataan yli sallitun päivämäärärajan ilman lupaa), viranomainen voisi antaa uhkasakon tilanteen korjaamiseksi.  Käytännössä luvaton jatkuva Airbnb-toiminta voisi mahdollisesti johtaa oikeudellisiin seuraamuksiin jos lyhytvuokraustoiminta jatkuu vastoin rakennusvalvonnan määräyksiä.

Esitys on parhaillaan lausuntokierroksella keväällä 2025, ja lain on kaavailtu tulevan voimaan 1.1.2026​. Ennen voimaantuloa esitys käy vielä läpi eduskunnan käsittelyn, joten yksityiskohdat voivat tarkentua. Suuntaviivat ovat kuitenkin nyt selvillä. Majoittajien kannalta viesti on: lyhytvuokraus sallitaan ja tunnustetaan laissa, mutta aivan “villi länsi” ei jatku – tiettyihin raameihin on sopeuduttava.

Airbnb-laki ja vaikutukset Airbnb-majoittajille

Miltä nämä muutokset näyttävät käytännössä Airbnb-majoittajan näkökulmasta? Käydään läpi muutamia konkreettisia tilanteita ja esimerkkejä, jotta hahmotat, mitä sääntely tarkoittaa arjessa.

Jos vuokraat omaa kotiasi

Moni Airbnb-majoittaja pistää oman asuntonsa vuokralle lomamatkan tai työkomennuksen ajaksi. Hyviä uutisia – tähän ei ole tulossa rajoituksia edelleenkään. Voit yhä rahoittaa vaikkapa kesälomasi vuokraamalla kotisi matkailijalle pariksi viikoksi, eikä sinun tarvitse laskea päiviä tai hakea erillistä lupaa, kunhan asunto on sinun vakituinen kotisi. Uusi laki vahvistaa, että tällainen toiminta on täysin laillista jatkuvan asumisen puitteissa. Tämä selkeytys voi itse asiassa tuoda mielenrauhaa: kukaan ei voi väittää sinun toimivan luvattomasti, kun lain kirjainkin tunnustaa oman kodin lyhytvuokrauksen sallituksi. Voit siis jatkossakin hyödyntää kotiasi tulojen hankkimiseen silloin kun et itse sitä tarvitse.

Jos vuokraat sijoitusasuntoa Airbnb-käyttöön

Monilla majoittajilla on erillinen sijoitusasunto tai vaikkapa toinen asunto kaupungissa, jota vuokrataan yksinomaan Airbnb:ssä matkailijoille. Tällaisen toiminnan osalta laki tuo uuden pelisäännön: vuokrauspäiviä on rajoitettava 90 päivään vuodessa (ellei kuntasi salli pidempää kautta). Jos olet tottunut pyörittämään asuntoa Airbnb:ssä ympäri vuoden, muutos on merkittävä. Käytännössä 90 päivän rajoitus tarkoittaa, että voit esimerkiksi majoittaa vieraita kesäkuukausina ja ehkä vielä jonkin verran kysytyimpinä matkailusesonkeina, mutta asunto ei voi olla jatkuvasti lyhytvuokrattuna koko vuotta. Voisit harkita myös pitkän aikavälin vuokralaisia sesongin ulkopuolella tai kalustettuja yritysmajoituksia yli 4 viikon jaksoissa.  Tämä vaatii suunnittelua:

Miten ajoitat vuokrauksesi?

Ehkä keskityt sesonkeihin, joina saat korkeimman tuoton per yö, ja annat asunnon olla tyhjillään tai pitkäaikaisessa vuokrassa muina aikoina. Jotkut majoittajat saattavat harkita myös keskipitkää vuokrausta (yli 4 viikkoa kerrallaan, esimerkiksi kalustetut yritysasunnot) loppuvuodeksi, jotta asunto ei seiso tyhjillään mutta lyhytvuokrauksen 90 päivän kiintiö ei ylity. On myös mahdollista, että kunnassasi päätetään pidentää sallittua aikaa 180 päivään – tämä antaisi paljon lisäjoustoja, käytännössä mahdollisuuden puolivuotiseen Airbnb-toimintaan. Seuraathan siis kotikuntasi päätöksiä aiheesta. Muista, että taloyhtiön säännöt pätevät myös rinnalla: vaikka laki sallisikin 90 päivää, taloyhtiösi järjestyssäännöt ja yhtiökokouksen päätökset voivat asettaa omia ehtojaan lyhytvuokraukselle, joten niidenkin suhteen on hyvä olla kartalla.

Arjen käytännön muutokset

Uusi kirjanpitovelvollisuus tarkoittaa, että sinun kannattaa alkaa systemaattisesti seurata vuokrauspäiviesi määrää. Käytännössä Airbnb-alustalta saa historiatietoja varauksista, mutta itsellekin voi olla hyödyllistä pitää yksinkertaista päiväkirjaa tai taulukkoa. Esimerkiksi voit merkitä kalenteriin jokaisen päivän, jolloin asuntosi on varattuna lyhytvuokralle. Näin tiedät tarkalleen, kuinka monta päivää on käytetty ja paljonko on vielä ”jäljellä” ennen kuin 90 päivän raja tulee vastaan. Tämä ei ole pelkästään viranomaisia varten – se auttaa myös sinua suunnittelemaan liiketoimintaasi. Samalla se on hyödyllinen dokumentti, jos taloyhtiö tai naapuri joskus kyseenalaistaa vuokraustoimintasi laajuuden – voit osoittaa toimivasi sääntöjen puitteissa.

Valvonnan tehostuminen saattaa alkuun huolestuttaa: mitä jos unohdan pitää kirjaa tai ylittelen päiviä? Tärkeintä on suhtautua sääntöihin huolellisesti ja ennakoiden. Kun toimit läpinäkyvästi ja sääntöjen mukaan, sinulla ei ole syytä pelkoon. Päinvastoin, selkeämpi lainsäädäntö voi parantaa lyhytvuokrauksen mainetta: vastuulliset majoittajat erottuvat edukseen, ja ala vakautuu entisestään. Jatkossa Airbnb-majoittaja, joka noudattaa 90/180 päivän rajoja, voi avoimesti sanoa pyörittävänsä laillista toimintaa. Tämä saattaa vähentää turhia ristiriitoja naapureiden kanssa, kun kaikilla on selvät sävelet siitä, mikä on sallittua. Toki, jos suunnittelee huomattavasti laajempaa majoitusbisnestä (esimerkiksi useita asuntoja yli 90 päivän käyttöasteella), on mietittävä, onko toiminta enää “lyhytvuokrausta” vai pitäisikö siirtyä ammattimaisemman majoitusliiketoiminnan puolelle erillisine lupineen. Suurimmalle osalle yksityisiä Airbnb-majoittajia nämä rajat eivät kuitenkaan ole ylitsepääsemättömiä, vaan lähinnä kehottavat pitämään toiminnan kohtuuden rajoissa.

Supermajoittaja-akatemian rooli

Uusien sääntöjen ja velvollisuuksien omaksuminen voi tuntua majoittajasta työläältä – mutta tässä kohtaa Supermajoittaja-akatemia astuu kuvaan. Supermajoittaja-akatemia on Airbnb-majoittajille suunnattu yhteisö ja valmennusohjelma, jonka tavoitteena on auttaa sekä aloittelijoita että kokeneita supermajoittajia menestymään alalla. Lainsäädännön muuttuessa akatemia tarjoaa tukea monella tapaa:

• Ajan tasalla pysyminen: Akatemian kautta saat tietoa tuoreista muutoksista heti, kun niistä kuullaan. Jos et itse ehdi kahlata lakiesityksiä läpi, me teemme sen puolestasi ja kerromme ymmärrettävästi, mitä uutta on tulossa. Esimerkiksi tässä käsitelty hallituksen esitys lyhytvuokrauksesta on hyvä esimerkki aiheesta, josta akatemian materiaaleissa ja koulutuksissa kerrotaan käytännönläheisesti.
• Koulutus ja neuvot käytäntöön: Supermajoittaja-akatemiassa käydään läpi parhaat käytännöt muuttuvassa ympäristössä toimimiseen. Miten markkinoida asuntoasi tehokkaammin, jos vuokrauspäiviä on vähemmän käytössä? Miten hinnoitella yöt niin, että 90 päivänkin vuokrauksilla saat hyvän tuoton? Miten viestiä vieraille ja naapureille vastuullisena majoittajana? Akatemian valmennuksissa kokeneet majoittajat jakavat vinkkinsä näihin kysymyksiin. Tarkoitus on varmistaa, että sääntelyn kiristyessä osaat kääntää tilanteen edukseksesi etkä jää sääntöjen jalkoihin.
• Yhteisön tuki: Akatemian jäsenenä et ole yksin uuden sääntelyn kanssa. Voit vaihtaa ajatuksia muiden majoittajien kanssa: Miten he aikovat järjestää kalenterinsa uuden lain valossa? Onko joku jo keksinyt näppärän tavan pitää kirjaa vuokrauspäivistä? Yhteisössä tieto ja kokemukset liikkuvat nopeasti. Jos jokin asia askarruttaa, voit olla varma, että joku muukin pohtii samaa – ja apu on lähellä. Tämä vertaistuki on korvaamatonta etenkin muutostilanteissa.
• Asiantuntijoiden apu: Supermajoittaja-akatemialla on verkostossaan myös alan asiantuntijoita – lakineuvojia, kokeneita vuokranantajia ja Airbnb-ammattilaisia – jotka voivat tarvittaessa vastata kinkkisempiinkin kysymyksiin. Esimerkiksi jos et ole varma, koskeeko jokin tietty tilanne 90 päivän rajaa vai ei, akatemiasta löytyy todennäköisesti neuvo tai oikea taho auttamaan. Akatemian tarkoitus on olla eräänlainen “turvaverkko” majoittajalle: mitä tahansa lyhytvuokraukseen liittyykin, saat tukea ja neuvoja.

Lyhytvuokrauksen pelikenttä on muuttumassa, mutta se ei tarkoita, etteikö siinä voisi yhä menestyä. Kuten moni kokeneempi Airbnb-majoittaja tietää, ala kehittyy jatkuvasti – algoritmit muuttuvat, matkailijatrendit vaihtelevat ja nyt myös lait päivittyvät. Supermajoittaja-akatemia on olemassa varmistamassa, että yksityiset majoittajat voivat kehittää toimintaansa jatkuvasti ja navigoida muutoksissa luottavaisin mielin.

Lopuksi

Lopuksi on hyvä vetää yhteen keskeiset asiat: lyhytvuokraus on edelleen suosittu ja kannattava toiminta, ja uusi lakiesitys pyrkii tekemään siitä kestävää niin majoittajien, naapurustojen kuin yhteiskunnan kannalta. Airbnb-majoittajana sinun kannattaa seurata tämän esityksen etenemistä – laki astunee voimaan 2026 alussa, joten sinulla on aikaa sopeutua muutoksiin. Tärkeintä on ymmärtää, miten säännöt muuttuvat: oman kodin lyhytaikainen vuokraus pysyy vapaana, mutta pelkkään Airbnb-käyttöön ostetulle asunnolle tulee 90 päivän rajoitus (joka saattaa alueellisesti joustaa 180 päivään). Kun tiedät nämä reunaehdot, voit suunnitella ensi vuoden strategiaasi sen mukaisesti.

Nämä muutokset eivät ole maailmanloppu – päinvastoin, ne voivat auttaa tekemään lyhytvuokrauksesta entistä kestävämämmän ja hyväksytymmän. Sääntely tarkoittaa, että lyhytvuokraus on “ottanut paikkansa” yhteiskunnassa – se tunnustetaan niin tärkeäksi ilmiöksi, että sitä varten laaditaan omat säännöt. Se on askel kohti vakiintuneempaa ja hyväksytympää majoitusmuotoa. Kun toimit sääntöjen mukaan, voit ylpeästi jatkaa majoitustoimintaa tietäen, että teet asioita oikein. Samalla on hyvä pitää silmät ja korvat auki: seuraa virallisia tiedotteita ja hyödynnä alan yhteisöjä. Supermajoittaja-akatemia on yksi kanava, josta löydät lisätietoa, koulutusta ja vertaistukea – tervetuloa mukaan oppimaan ja kysymään, jos jokin mietityttää!

Muutos on jatkuvaa, mutta siihen voi varautua. Jatkossa, kun lyhytvuokrauksen lainsäädäntö päivittyy, sinä olet valmistautunut: tunnet pelisäännöt, osaat varoa sudenkuoppia ja ennen kaikkea pystyt tarjoamaan vieraille loistavia majoituskokemuksia kuten ennenkin. Pidetään huolta siitä, että lyhytvuokraus säilyy kannattavana ja miellyttävänä sekä majoittajille että vieraille – vastuullisesti ja uuden lain hengessä. Rentoa majoittamista ja menestystä matkaan!